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别墅买家称限购不履约 法院如何判案?
作者:宜昌杨国尧律师 点击量: 发布时间:2015-08-30

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    【案例】冯某与金某签订了一份购房合同,约定冯某以近1400万元的价格购买金某位于上海市的一处别墅。然而,冯某在支付了350万元之后拒绝履行后续合同,理由是刚刚得知自己属于“限购对象”,不具有在上海买房的资格。金某和冯某因合同无法履行各有怨言,于是均向法院提起诉讼。近日,上海市第一中级人民法院二审作出宣判,判令解除双方购房合同,金某可没收定金279.6万元。

  非沪籍人口签约购房,支付定金后欲毁约

  2012年6月,经营一家温泉度假村的金某与某建筑公司签订建设工程施工合同,约定由建筑公司承接温泉度假村工程,而冯某是该工程的实际施工管理人。金某在发包工程的时候,提出条件要求冯某购买其位于上海的别墅,冯某为揽下施工任务,同时考虑到买房也可以保值,同意购买金某的别墅。之后,金某、冯某及建筑公司三方签订房屋买卖合同,约定由冯某向金某购买位于上海市的一处别墅,总价为1398万元,冯某应于2012年7月30日前支付定金500万元,后续购房款在2013年6月5日前付清,建筑公司为冯某履行合同义务提供连带责任保证。另在合同落款处注明“此合同与建设工程施工合同同时生效”等字。

  随后,冯某只支付购房款350万元,尚欠购房款1000多万元,于是,金某将冯某和建筑公司起诉到法院,要求冯某支付剩余购房款及逾期利息,建筑公司对上述钱款损失承担连带清偿责任。冯某以自己为非沪籍人口,属于“限购对象”为由,与建筑公司一起提起反诉,要求解除房屋买卖合同,金某返还定金及相应利息。

  一审法院认为,政府颁布的限售政策,一经颁布即向公众公示,任何人均可查阅。金某、冯某在签订买卖合同前未尽到审慎义务,导致合同无法继续履行,双方对合同的解除均有过错,不适用定金罚则。关于定金,法律规定不得超过主合同标的额的20%,故冯某已支付的350万元中279.6万元系定金,70.4万元系购房款。法院判令,解除三方签订的房屋买卖合同,金某返还冯某定金279.6万元及购房款70.4万元。

  买方对购房政策有审慎义务,法院二审适用定金罚则改判

  金某不服,上诉至上海市第一中级人民法院,称双方签订买卖合同后,冯某因房价下跌而恶意违约,以房屋无法过户为借口提出解除合同,且双方合同明确约定:“过户时购房者姓名可以变更为乙方指定的名字”,故冯某完全可以将系争房屋过户至符合购房条件的他人或者公司名下而继续履约。此外,根据有关规定,冯某如能提供在上海市缴纳一定期限的个人所得税或社会保险证明,就不属于限购范围。因此,双方的买卖合同完全能够继续履行。若因冯某单方违约造成合同无法履行,其应当承担相应的违约责任。

  冯某一方面辩称自己对限购政策并不知情,一方面提出,当初签订的房屋买卖合同与建设工程施工合同相关联,因施工工程款未到位致其未能按约支付房款。

  上海一中院审理后认为,根据双方买卖合同第十二条约定:“过户时购房者姓名可以变更乙方指定的名字。”不能排除冯某在签约时知晓其是限购对象的可能性。冯某虽为限购对象,但是完全可以通过缴纳一定期限的社会保险或者个人所得税使自己符合购房条件,也可以按照合同约定指定其他具有购房资格的人作为购房人使合同得以继续履行,但冯某在合同履行过程中既不按约支付购房款,又不积极消除合同履行中的障碍,已构成违约,应当承担违约责任。另外,冯某以工程款未到位为由拒绝履行买卖合同,法院并不认同,因为两份合同的签约主体及法律关系并不相同,本案房屋买卖合同中对付款期限已作了明确具体的约定,并未约定以工程款支付进度作为本案中冯某支付购房款的先决条件。据此,法院二审适用定金罚则作出改判,判令解除房屋买卖合同,购房定金279.6万元归卖方金某,剩余购房款70.4万元返还给冯某。

  ■连线法官■

  冯某作为买受方,在购买价值逾千万的系争房屋时,更应本着谨慎的注意义务,对其是否具有购房条件与购房资格作出合理的预判再决定是否签约。冯某称其签约时不知道“沪九条”的存在,一方面缺乏相应的证据予以佐证,另一方面,即便冯某确实不知道自己是限购对象,其自身对政策的不了解亦不能成为其免责的理由,更不能将合同不能履行的风险转嫁给无任何过错的金某一方。(源于中国法院网)