法律咨询电话:138-7251-2425
联系我们
    负责人:杨国尧律师
    手 机:13872512425
    Q Q :2684708179

    办公地址:湖北省武汉市洪山区邮科院路88号烽火科技大厦六楼

    乘坐地铁2号线光谷广场站下
房产建筑
当前位置:首页 > 业务领域 > 房产建筑
“口头协议”置换房 证据不足难获支持
作者:宜昌杨国尧律师 点击量: 发布时间:2015-09-16

宜昌律师http://www.yangguoyao64.com

   【案例】农村的老房改造,以双方曾口头协议强要交8万元买一套两间两层的新房,并诉讼至法院,会得到支持吗?安徽五河县人民法院日前审理这起合资、合作开发房地产合同纠纷案件,没有支持原告的诉求。

  原告肖敏称:2009年在邻居的协调见证下,自己和开发者老周就肖家老房建新拆旧等相关事宜达成口头协议。两方约定:老周征收肖家宅基地及地上所有的建筑、树木,无须赔偿。新房建成按每套8万元整的价格付款给老周,得到原地的两套新房。2010年新房建成后,肖敏数次找到老周要求履行双方的口头协议,均被以各种理由推脱拒绝。后得知老周欲将宅基地上新房屋另卖他人,强行搬进阻止,儿子还因此受到行政拘留的处罚。多年纠纷难解,前不久起诉至法院,请求判决被告履行2009年协商达成的建新拆旧口头协议,向原告交付其中一套两间两层房屋,价值17万元整,并承提诉讼费用。为此,肖敏提供多份间接证据。

  庭审中,原告肖敏的证人当庭证言,当时肖家提出补8万元,老周还原两间两层的楼房给肖家;但老周表示还需要经过另一个合伙人同意。后来有没有给老周8万元不清楚,但是翻新肖家老房子的时候没有人阻止。双方之间有没有再就开发房屋事宜谈过,也不知道。被告老周在庭审中辩称:从未达成建新拆旧的口头协议,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求依法驳回。质证时,老周对原告提供的邻居签订的建新拆旧协议证据,认为能证明被告与其他村民存在合同关系,不能证明被告与原告之间存在建新拆旧的协议。同时还表示,即使拆了肖家房屋,原告只能要求赔偿,而无权要求被告交付房屋。

  审理查明的事实为,原告在老街有两间土建砖砌的老房子,1974年后陆续到外县上班,第一轮土地承包的时候没有承包地。老周到老街开发原住户的老房子,与其他住户签订了房屋建新拆旧协议,与原告之间没有签订书面的协议书。

  法院认为,首先,原告虽然提供被告与老街其他住户的拆旧建新协议,但没有提供双方之间签订的建新拆旧协议,不能以此推定原告与被告之间存在书面或者口头协议。其次,原告提供的证人的当庭证言,虽然能够证明一起协商过老房拆迁事宜,但是当时并没有达成一致的口头协议,原告也没有提供证据证明其后期与老周达成了口头协议。再次,原告一家均非农业户口,第一轮土地承包的时候没有承包地,依法不应该享有农村宅基地。综上,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,不予支持。遂依法作出一审判决如下:驳回原告的诉讼请求。

  法律专家提醒:只要法律没有规定一定要订立书面合同,并且能够证明口头合同是双方真实的意思表示,那么口头协议同样具有法律效力,而且口头协议比起书面合同简便高效,更加符合效率原则。但其缺点是内容不易确定,举证难度大,效力较低,有相当程度的道德风险。这种合同完全基于当事人双方的信赖关系,如果协议双方当事人都信守承诺,那么合同就可以顺利履行,如果有一方否认合同内容、反悔或不遵守约定, 那么就可能造成合同的履行不能。而且另一方很难举证。要避免这一风险,一是要慎重选择合同相对人,并着重考察其诚实信用状况;二是对涉及重大利益的合同,宜采用书面形式签约,即以牺牲订立口头合同的高效率以规避潜在的道德风险。

  本案中,如果被告承认有这样的口头协议,法院支持原告;然而事实是,被告不认可曾达成8万元给一套房的口头协议,而原告也没有证据能证明曾达成这样的口头协议,就不能支持原告以口头协议要房产的诉求。但原告的经济损失,可以另行起诉,但一定要提供充分的证据。(源于中国法院网)